Вторая статья из серии циклов о гостиницах и отелях России. Пишут эту серию два человека – Ишметова Эвелина, Вице-президент по консалтингу. Партнер GVA Sawyer, и Кирилл Иртюга, Генеральный директор. Партнер УК «РосинвестОтель».
Мы пообещали быть в меру объективными. Мы пообещали писать только о том, что увидим собственными глазами и ощутим другими органами восприятия. Мы надеемся, что субъективное мнение консультанта по созданию концепций застройки территорий и специалиста по управлению гостиничными объектами будет полезно и интересно тем, кто строит аналогичные объекты.
Гольф? Курорт? И с чем его едят?
Le Méridien Moscow Country Club или, как принято среди обывателей, «Нахабино Кантри Клаб», мы выбрали для второй статьи потому, что хотели показать разницу между городскими и загородными 5*, а заодно отдать честь одной из легенд гостиничного рынка Подмосковья.
История
Комплекс принадлежит ГлавУПДК. Этим объясняется его история и некоторые технические особенности. История курорта началась аж в 1974 году, когда доктор Арманд Хаммер, известный американский предприниматель был приглашен в Россию членами правительства. Цель визита была определена следующая - что необходимо России, чтобы привлечь западных бизнесменов? Последовал ставший уже легендарным ответ - лимузины и гольф поля!
Только в 1988 году началось строительство ставшего 6 лет спустя первым в России 18-луночного гольф-поля. Кстати, первоначально в качестве места строительства рассматривали место размещения жилого комплекса Олимпийской деревни, а уж потом проект переехал в Нахабино.
Само поле было спроектировано Робертом Трентом Джонсом младшим, одним из самых именитых и известных архитекторов гольф полей в мире. «Поле, расположенное в глубине русского леса с могучими соснами и елями, дополняет естественный пейзаж и производит незабываемое впечатление… Главная концепция поля - классическая стратегия с препятствиями, создающими трудности и бросающими вызов даже опытным игрокам» (с сайта комплекса).
Самый первый открытый турнир России по гольфу Russian Open был проведен в клубе в 1993 году на первых 9 лунках, и который с тех пор стал постоянным местом проведения этого соревнования. Всего курорт занимает чуть более 120 га, на территории 68 коттеджей, 1 гостиничный и 1 апартамент-корпус, спортивный комплекс и сопутствующая инфраструктура.
Отель спроектирован и построен при участии иностранцев. Генеральный подрядчик SeiconRakennus (Хельсинки, Финляндия), архитектура и дизайн интерьера ArkvalArchitects, MetosOy (Хельсинки, Финляндия). Кстати, здание отеля, как и бренд Le Meridien, появились не сразу, а где-то в 1996-1998 гг., до этого в проекте были только домики в аренду.
Как было сказано ранее, владеет комплексом ГлавУПДК, в уставе которого обозначены как обеспечение представителей иностранных государств, так и коммерческая деятельность. Этим объясняется усиленные меры безопасности курорта. Последняя комплексная реновация отеля была проведена 1,5 года назад. Сразу после этого отель прошел сертификацию и получил официальные 5*.
Целевая аудитория
Надо сказать, что портрет гостя, проживающего в комплексе, за длительное время функционирования отеля изменился. Раньше в отеле проживало значительное количество индивидуальных гостей, в т.ч. иностранцев, которые каждый день отсюда отправлялись на работу в Москву. С расширением Красногорска, Нахабино попало в плотное кольцо утренних пробок и индивидуальные гости стали предпочитать размещение ближе к городу.
В выходные же многие москвичи (средний доход в семье на человека от 3 000 у.е.), особенно с детьми, выбирают именно этот комплекс для отдыха. Надо отметить, что на территории значительное количество различных площадок для спорта и развлечения детей. Однако некоторые из них (по личному мнению Кирилла) резонируют с принятым международным пониманием сетевого отеля пять звезд, и больше напоминают удачную стилизацию «русского быта».
Сейчас комплекс сделал ставку на корпоративные заезды, в том числе в рабочие дни. В Подмосковье не так много площадок для достойной организации мероприятия на 300 или 500 человек, а уж тем более 1200 чел. вообще невозможно. А здесь можно, причем не только организовать, но и накрыть...
Остается открытым вопрос, о комфорте проживания индивидуальных гостей в отелей, при постоянном активном потоке корпоративного сегмента. Как правило, такой сегмент, активный и шумный, предпочитает мероприятия на открытом воздухе и в силу значительного количества, занимает практически все форматы дополнительных услуг (бассейн, рестораны, бары, караоке). Насколько комфортно для проживания индивидуальным гостям, в выходные дни? Как реагируют проживающие в коттеджах гости, которые расположены в непосредственной близости от корпоративных площадок. Это серьезный вопрос. Своими конкурентами в Нахабино считают Holiday Inn Виноградово, Imperial Hotel и новый отель M’istra’l Hotel & Spa.
Управляющая компания
Le Meridien (бренд группы Starwood) присутствует в проекте на договоре управления (а не франшизы!) с конца 90х. Интересно, что как именно должен выглядеть настоящий Le Meridien в России никто не знает, т.к. тут только один отель этой сети, впрочем, как и Sheraton Palace в Москве или W Hotel в Санкт-Петербурге.
Менеджмент говорит о планах по тотальной реновации отеля, связанной с реновацией самого бренда. Когда это будет, правда, пока неизвестно, но на текущий момент идут планомерные работы по реновации гольф-поля (по 2 лунки), отдельных коттеджей и номеров.
Доступность
От Красной площади до Нахабино согласно Яндекс.Картам 35,9 км. Лучше всего через Волоколамское шоссе, хотя для объезда пользуются и Новорижским, и Пятницким. Без пробок около 45 минут, с пробками – до 2 часов легко.
Проведя выходные в отеле, в воскресенье по возращению домой в Москву, придется потратить значительное количество времени на дорогу (от 2 до 4 часов). Для загородного отеля это не далеко. Считается что для корпоративного и индивидуального отдыха выходного дня могут быть использованы отели, находящиеся на расстоянии до 5 часов езды от Москвы.
Рестораны
Любой отель начинается с завтрака. Здесь он подается в основном ресторане Four Seasons (180 п.м.) до 10:30, в выходные до 11:00. Проникнуть в ресторан можно через лобби, забирая от входа немного левее, оставляя справа ресепшен. Навигация не очевидна, но надо идти на запах.
Обычный шведский стол, без особых изысков и красной икры, но добротный. Есть – каши, яйца, рыба, мясо, хлеб-масло, фрукты-овощи, чай-кофе-молоко. Завтрак включен в стоимость номеров. С 2011 г. стало возможно купить проживание без завтрака, сэкономив 1200 руб.
Four Seasons совмещен с зимним садом, где могут разместиться еще до 40 человек. Гостеприимный Павел Егоров (главный менеджер по продажам и электронной коммерции) делает верный ход, сразу же пригласив нас на завтрак. Сидя на летней веранде с видом на сад и голубое небо, не очень хочется задавать каверзные вопросы.
Покушать еще можно в летнем саду (тут накрывают кофе-брейки для конференц-зоны), у открытого бассейна в кабане баре (никогда раньше его не замечала), в английском пабе с террасой (snack bar), в club-house на поле для гольфа и в кафе на пляже у озера.
Кстати, гольф-клуб с рестораном, 2 небольшими переговорными, магазинчиком и летней террасой – наиприятнейшее место для ужина в хорошей компании, причем в любое время года. Зимой - камин, летом – вид на гольф-поле. Спроектированы эти 1500 м2 в каком-то удивительном сочетании русских и финских традиций. Нам, не сговариваясь, именно эта часть проекта однозначно понравилась.
В целом, выбор мест питания довольно приличный. Цены, надо отметить, вполне московские.
Совсем забыли - есть возможность аренды беседок для вечерних посиделок на пляже, с мангалами и всеми делами. Стоимости значительные, а сама услуга весьма странна. В отеле пяти звезд международного бренда размещение таких площадок логичнее было бы убрать ближе к лесу в более закрытую зону.
Дети
Для детей есть несколько мест проведения досуга: - несколько игровых площадок (самая забавная из них в лесу, в старорусском стиле, также есть на пляже и перед отелем);
- детская комната;
- детский развлекательный центр (это арендаторы), который устраивает различные программы и совместные акции с администрацией;
- в выходные и праздничные дни обычно для детей специальные программы. На территории есть мини-зоопарк, так что показать малышу страусов или енотов с кроликами, впрочем, как и лошадей, тоже можно.
Территория отеля большая и дает возможность для развлечения с детьми старшего возраста и прогулок с малышами. Природа и тишина – главный козырь.
Спорт
Про спорт в Нахабино стоит сказать отдельно – здесь один из самых больших спортивных комплексов в Подмосковье – 5600 м2, который включает в себя 2 теннисных корта, универсальную площадку, бассейн, тренажерный зал, солярий (пользование последними тремя включено в стоимость проживания).
Имеется банный комплекс, гольф-симулятор для занятий зимой, салон красоты Guerlain, кабинет врача, бильярд. Абонемент в спорткомплекс стоит 90 000 руб. в год, сопоставимо с World Class на Земляном валу, на текущее время в спортклубе около 300 членов, в основном из жителей расположенных неподалеку поселков. Для членов спортклуба, впрочем, как и для членов гольф-клуба, периодически проводятся различные мероприятия, призванные познакомить их друг с другом и сплотить.
Под спортивным комплексом расположен подземный паркинг, на примерно 100 мм, точное число и ставку аренды управляющий не вспомнил, т.к. места там арендованы давно и надолго, под размещение Bentley арендаторов дач. Свободных мест почти нет.
Из out-door activities заслуживают внимания: баня на берегу озера (отдыхающие любят в крещение в прорубь нырять), оборудованный пляж, открытый теннисный корт, скалодром, которым планируют разобрать вследствие невостребованности услуги. Интересный момент – баня находится на открытом месте у озера, открыта взглядам всех заинтересованных. Некомфортно.
По поводу купания в озере. Вблизи воды разбросаны таблички «Купание запрещено». Администрация официально не берет на себя ответственность за безопасность купающихся, в том числе во время корпоративов. Возможно, это связано с нашумевшей в 2009 г. историей обозревателя газеты «Известия», о гибели 4-летнего сына одного из арендаторов в неогороженном пруду вместе с няней, которая пыталась спасти ребенка. Тем не менее, факт есть факт. Купаться можно только в бассейнах.
Зона out-door activities содержит слишком много вспомогательных услуг. Именно это нам показалось перегруженным и не всегда соответствующим уровню отеля. Тут сработало правило «Много не всегда – хорошо».
Гольф на 18 лунок – существенная составляющая истории и успеха проекта. Допуск на поле и mini-golf только с требуемым уровнем гандикапа. Если у вас его нет, то welcome на driving range – здесь можно потренироваться с инструктором за 5300 рубчас.
В основе посещения гольф-поля клубная система, ставшая чуть более лояльной, чем раньше, но все же. На сегодняшний день продажа членских карт официально прекращена, но существует вторичный рынок: член клуба имеет право перепродать свою карту. Её стоимость устанавливается в частном порядке продавцом и покупателем, но, по слухам, это примерно $60 тыс.
На этом поле чемпионского уровня вплоть до 2008 года проводился Russian Open – официальный этап Евротура. Турнир сошёл с дистанции по банальной причине – в кризисном 2009-м не нашлось генерального спонсора, готового потратиться на его организацию и предоставить призовой фонд в размере $2 млн (данные сайта robbreport.ru).
Вокруг гольфа есть 4-х км дорожка для пеших прогулок и велопрогулок. Зимой организуется тюбинговая трасса.
Конференции и мероприятия
* За исключением этого зала, все остальные расположены на 2 этаже.
Обращает на себя внимание наличие огромного зала-аудиториума на 247 п.м. со стационарным оборудованием, сценой, мягкими креслами и кинотеатром, его эффективность в подобных проектах, как правило, сомнительна, но стоит помнить о собственнике объекта и причина появления такого зала в составе комплекса становится ясна.
Стандартный конференц-пакет стоит 2680 руб. и включает в себя:
- кофе брейк скандинавский (Чай, кофе, датская выпечка);
- кофе брейк с печеньем (Чай, кофе, печенье);
- кофе брейк (Чай, кофе) или бокал шампанского;
- бизнес ланч;
- минеральная вода (2 бутылки на человека);
- аренда конференц-зала;
- LCD проектор;
- Wi-Fi Интернет;
Кофе-брейки, как правило, стоят от 330 до 800 руб за человека.
Кстати, помимо in-house мероприятий, можно проводить их out-door. Для этого на озере есть шатер гексогонале, который по мере необходимости наращивают в любую сторону под нужное число народа (400 м2) и еще один небольшой шатер (100 м2).
Интересно, что почти все коммуникации в комплексе собственные, кроме электричества. При отключении электроэнергии объект продержится 2 суток на 2 дизельных электрогенераторах. Мы прикинули размеры комплекса, наличие бассейнов с фильтрацией и подогревом, развернутой инфраструктуры и различных услуг, прикинули потребности в инженерных нагрузках и были впечатлены уровнем операционных затрат.
Проживание
Отель: Как уже было сказано, всего в гостинице 131 номер: Студий (или как ранее, до классификации, было принято называть deluxe) – 96, Люкс – 8, Стандартных – 23.
Некоторые из номеров в каждой категории расположены на т.н. этаже «executive floor». Дело в том, что вследствие большого количества размещения корпоративного сегмента, амортизация номеров в отеле довольно высокая. Поэтому одно время менеджмент решил создать executive floor, с улучшенным ремонтом, чтобы заселять сюда исключительно мирных индивидуалов, но идея не пошла.
Нам показывают Президентский люкс (№ 622). Шестой этаж, соответственно. Таких номеров два в отеле и оба на этом этаже, рядом с ними 2 стандартных (для охраны). Номер большой – гостиная, 2 спальни, 2 су, небольшая кухня, гардероб. Все как-то по-домашнему, и по-домашнему же уютно болтаются провода под немереного размера компьютерным экраном (Apple, кстати):
Номер скромный для Президентского люкса. Осущения забытости и обстановки прошлых лет. Нет блеска и какого-то лоска что ли. Видны попытки соответствовать уровню, но все как-то не очень убедительно. Ванны тоже не впечатлили…
Воодушевила подставка под ТВ – старый убрали, а новая плазма не влезла в деревянную тумбу, пришлось проявлять чудеса изобретательности:
На выходе из номера обращает на себя табличка со схемой эвакуации с 5-го этажа, в то время как мы находимся на 6-м (!).
Смотрим свадебный номер (№490) – много розового, сердечки на потолке, рюшечки.
Особо «нравится» необычное дизайнерское решение – угловой поворот зеркала в ванне:
В номере есть и вторая ванна, с душем. Ну, это если гостям понадобится, или если жених в первое же утро сбежать захочет. Размещение в отеле с 19 по 21 августа 2011 г. за номер стандарт 8500 руб. за 2-х чел./сутки. Доплата за ребенка (4-12 лет) 1500 руб./сутки.
Цены включают двухместное размещение в Студии или Стандартном номере в сутки, завтрак "шведский стол", посещение бассейна, саун, тренажерного зала, спортивно-развлекательную программу выходных, ужин 20 августа, детскую анимационную программу выходных, поздний выезд до 17.00 в воскресенье. Курящие номера есть.
Средняя годовая загрузка гостиницы, по словам управляющей компании, составляет от 56 до 65%, что считается у них «хорошо». В целом, в период кризиса, многие отели испытывали сложности с загрузкой, как в корпоративном сегменте, так и с индивидуальными гостями. На некоторых направлениях снижение составило до 40%. Сейчас рынок восстанавливается, но говорить о достижении необходимого уровня, пока рано. Загрузка в 60%, может считаться средней. Здесь есть куда стремиться. В том, числе за счет развития инфраструктуры и сервиса, привлекая гостей, различных сегментов.
Новогодний заезд в отеле в сезон 2010 – 2011 стоил около 100 тыс.руб. Такие ценники были рассчитаны на докризисный уровень бюджетов, что привело к недозаполненности всех подмосковных отелей на 15-20%. В этом году цены обещают быть ниже, в частности из-за меньшего количества новогодних дней.
Общая картина от номеров оставило странное впечатление. Сдержанные цветовые решения, классическая мебель. Все оставляет впечатление прошлого. Не хватает того блеска и новизны, которая бы привлекала гостей, ведь для отеля, который имеет статус в пять звезд, нужны не просто чистые номера и косметика от Hermes в ваннах.
Дачи
Помимо здания гостиницы, на территории расположено еще 54 симпатичных домиков-дач и 14 таунхаусов, которые предлагаются в аренду, как правило, их снимают именно в долгосрочную аренду от 1 года. Вследствие необходимости капитального ремонта этих строений, а также все еще высокого спроса (имеются очереди на аренду), на территории выделено место и осуществляется строительство еще 8 домиков.
Домики – это самая старая часть номерного фонда. Их пытаются постепенно обновлять, на текущий момент 10 из них подвергнуты полному ремонту. Фото приводить не будем, их вполне достаточно в Интернете.
Аренда коттеджей оговаривается индивидуально, но цены стартуют от 4,5 млн.руб. в год, без коммунальных платежей и эксплуатации. Для коттеджей существует отдельная сервисная служба, которая может предоставлять свои услуги за отдельную плату. Хотя часто жители пользуются своим персоналом.
Стоит отметить, что на рынке на Новорижском направлении, можно найти предложения по аренду стоимостью от 1,5 млн. руб. в год с хорошей транспортной доступностью до Москвы. Но все они проигрывают Нахабино размером территории и инфраструктурой.
Апартаменты
Удивительно, но в административного вида панельном здании около бассейна, в котором на первом этаже и в самом деле расположены офисы, этажами выше предлагаются 1-, 2-, 3-х комнатные апартаменты в аренду от 1 месяца, хотя реальные договоры аренды в среднем заключены на полгода – год. Ставки за проживание немаленькие. Однушки от 85 тыс.руб в месяц, двушки в два раза больше.
В некоторых апартаментах до сих пор не могут заменить деревянные стеклопакеты на пластик, т.к. жильцы живут ооочень давно.
Вместо заключения:
Комплекс обслуживает около 500 с лишним человек. Это значительная цифра. С учетом количества номеров, на каждого гостя отеля приходится в среднем 2,5 человека персонала. К классическому составу персонала, тут добавляется персонал гольф клуба, служба сервиса и эксплуатации для Коттеджей, обслуживания территории комплекса, дополнительная безопасность. Для сотрудников организован специальный служебный автобус до м. Тушинская и Сокол в течение дня.
Значительная территория, инфраструктура, персонал – это значительные затраты.
По нашим оценкам строительство и эксплуатация на заявленном уровне такого комплекса окупится не ранее, чем через 25 лет, принимая во внимание все поступления от средств размещения, инфраструктуры и др.источников. В этом и кроется один из секретов редкости подобных проектов в России.
Несмотря на явное движение вперед (заметен проводимый ремонт, видно новое строительство, появление новых услуг в комплексе), требуются немалые усилия по приведения в порядок зон общественного пользования, которые выглядят немного потертыми, упорядочиванию различных сервисов на территории и разведению потоков корпоративных клиентов и постоянных жителей. Только тогда комплекс сможет сохранить лояльность своих постоянных клиентов.
Комментариев нет:
Отправить комментарий