Куда приходят деньги. Форум недвижимости представил инвестиционные тренды отельного бизнеса.

Олимпийские уроки гостиничного бизнеса

Отель - это инвестиции в свое будущее. Интервью с генеральным директором УК "РосинвестОтель" Кириллом Иртюга

В России давно и успешно работают как международные сети отелей, так и российские – Radisson, Kempinski, Marriott, Hilton, Азимут, Cronwell – в их управление гостиничные объекты с большим номерным фондом и как правило, они не работают с малыми, небольшими форматами и стараются обходить их стороной.

Частные инвестиции, или инвестиции групп инвесторов, которые рассматривают для вложения гостиничный рынок, часто не способны включить в проекты затраты на услуги крупных управляющих компаний, а так же выполнить требования по форматам и количеству номеров, с которым привыкли работать те или иные операторы.

Инвестиции в крупный гостиничный проект, это не один десяток миллионов долларов. Поэтому обладая определенными ограничениями по инвестициям и рассматривая для себя гостиничный рынок, как направление для вложения, многие инвесторы начитают присматриваться к сегменту средних отеле (45-70 номеров) или бутик отелей.

Для понимания, с чего начать и как действовать на гостиничном рынке, какую стратегию выбрать, мы попросили ответить на вопросы генерального директора российской гостиничной управляющей компании РосинвестОтель, Кирилла Иртюга.

Компания созданная в 2008 году, на сегодня оказывает услуги гостиничного консалтинга, разработки концепций новых гостиничных объектов, управлению и развитию сети отелей. Стратегия развития компании опирается на следующие положения: сеть отелей принадлежит управляющей компании (с точки зрения управления), а активы (гостиницы) принадлежат сторонним владельцам. Управляющая компания ведет операционную деятельность в отелях на основе долгосрочных (от 7 до 15 лет) договорах доверительного управления.

Мы обсудили с Кириллом, насколько сложно создать новую успешную гостиницу, какие отношения с финансовыми институтами, какие инвестиционные перспективы вложения в гостиничный сектор.

 

Управлять отелем самому или передать его гостиничной управляющей компании. Какое правильное решение?

Единственный параметр который может быть принят к оценки, это финансовый результат. Это основной параметр правильных деловых отношений. Достаточно сказать, что рынок развивается и он уже регулируется цивилизованными условиями и имеет профессиональных игроков. Отношения с инвесторами регулируется четкими прописанными договорными условиями и показателями операционной деятельности отеля.

Управляющая компания  формирует бизнес-план на весь период действия договорных отношений, который содержит важнейшие параметры – срок окупаемости и валовая операционная прибыль (рентабельность). Задача управляющей компании – максимизация прибыли на предприятие, задача инвестора – отстранение от операционного процесса (если только это не бизнес ради бизнеса) и принятие ежемесячной отчетности от управляющей компании. Главное в таких отношениях, положительный финансовый результат.

На гостиничном рынке есть такие инвесторы?

Да, на ранке есть такие инвесторы, которые постепенно приходят к тому, что владение отелем и управление им – разные виды деятельности, в которых необходимо иметь разные компетенции. Они с осторожностью относятся к рискам, научились оценивать привлекательность активов, стараются максимально избежать ошибок выходя на новые рынке.

Для более четкой ориентации на рынке, они стараются найти партнера, профессиональную компанию с гостиничного рынка, с положительной репутацией, что бы с его помощью, определить точки входа и движения в гостиничном бизнесе.

Интерес нашей компании как раз лежит в направление получения похода не только себе, но и собственнику актива, в интересах которого мы ведем операционную деятельность. Только совместно с профессиональной управляющей компанией, можно создать грамотный и качественный проект, который будет не только красивым, но и доходным. Гостиничный бизнес – очень сложный, требует значительного опыта и знаний.

На рынке мы наблюдает много примеров, когда собственник не знает, как управлять своим активом, или когда это управление ведется неэффективно. В отельный бизнес со случайными деньгами не попадают. Гостиничный бизнес высокодоходный: рентабельность валовой операционной прибыли здесь колеблется от 30 до 45%, но окупаемость у него не менее 8-15 лет за счет разового крупного вложения. К примеру, трехзвездочный отель на 140 номеров потребует не менее 30-40 миллионов долл.

В кризис, гостиничный рынок оставался наиболее стабильным, из сектора недвижимости.  При снижении стоимости проживания и загрузки, он имел наименьшие колебания, сохраняя значительный запас прочности. Благодаря этому, данный сектора активно кредитуют банки, которые оценили реальные риски на долгосрочные деньги (инвестиции).

Насколько интересен рынок небольших отелей?

В историческом центре Москвы, Санкт Петербурга, сложно представить новые отели на 250-300 номеров - плотная застройка, высотный регламент, исторический центр. Концепция малого отеля или формата бутик-отеля с правильной концепцией и персональными стандартами сервиса востребован.

Мы имеем статистику, которая показывает нам, что имеются значительные группы гостей предпочитающие  небольшие отели, не потому, что это дешевле (иногда средние и малые отели дороже), а потому, что жить в них комфортнее, уютнее, душевнее, отношение в них более персонализированное.

Главное для отеля, это местоположение и грамотная концепция. Любой район может быть интересен для создания гостиницы, если в нем есть развитая инфраструктура. Для бизнес отеля – районы с высокой деловой активностью, местами проведения выставок, концертными площадками, для туристического и познавательного отеля – исторические места, места культурного наследия.

Где, Вы видите удачные места для гостиниц в Москве и Санкт Петербурге?

Например, Старый Арбат, Гоголевский бульвар, Большой Каретный переулок. Центр города, инфраструктура и доступ к прогулочным маршрутам. В Санкт-Петербурге, в районе Ленэкспо, Выборгская набережная, не хватает бизнес отелей. В периоды выставок огромный спрос.

Почему вы выбрали именно такой путь развития компании и гостиничной сети?

Развивать сеть можно либо за счет приобретения новых активов, либо за счет управления активами других инвесторов. Мы понимаем, что владение таким активом, как гостиница, – дорогое удовольствие, эксплуатация требует постоянных затрат. Наша стратегия, которая опирается на западный опыт - объектом владеет инвестор (собственник) и привлекает гостиничного оператора к управлению своим активом. Это самый успешный тандем.

От создания концепции, до строительства и ввода гостиницы в операционное управление  - мы проходим с инвесторами все этапы работы. Иногда мы начинаем работать с активами, которые уже построены и введены в операционное управление. В этом случае мы помогаем инвестору наладить все бизнес процессы, поставить технологию и сервис на объекте, разрабатываем маркетинговую и ценовую политику, ведем полную операционную деятельность на объекте.

Как оценить вашу эффективность?

На гостиничной рынке нами выполнено более 100 консалтинговых проектов. Разработано более 50 концепций новых гостиничных комплексов. Мы ведем 8 проектов по строительству новых отелей.  Оценка наших новых проектов, с точки зрения рентабельности операционной прибыли – на уровне 36%. Высокую загрузку, высокий ADR (средняя цена) и высокий RevPar (доход с номера) мы умеем достигать.

Мария Смирнова (УК "РосинвестОтель)"

 

Завершен проект создания концепции и разработки финансовой модели загородного отеля для гоночной трассы Moscow Raceway

Проект аудита концепции и разработки финансовой модели проекта строительства загородного отеля категории 4 звезды с СПА центром, для гоночной трассы Moscow Raceway (Московская область, Волоколамский район). 

В процессе проекта компания УК "РосинвестОтель" выступила в качестве гостиничного консультанта проекта, проведя аудит концепции создания гостиничного комплекса (концепция представлена Tilke Engineers & Architects), разработав основные параметры гостиничного комплекса и СПА центра, функциональный состав отеля, состав оказываемых услуг, проведя исследования для определения оптимального и наиболее эффективного использования территории застройки. 

Проведен финансовый, архитектурный и функциональный анализ проекта, расчет эффективности и рентабельности создаваемого гостиничного комплекса.  Разработана методология функционирования гостиничного комплекса с уровнем сервисного обслуживания 4**** и размещением до 250 человек одновременно.

Гостиничный комплекс с уровнем сервисного обслуживания 4****, расположен на территории - 6,13 Га. 

Суммарная площадь строящихся строений – 13880 кв.м.

Гостиничный комплекс, представляют собой единый архитектурный ансамбль, включающий в себя все необходимые функции и технологии для оказания качественного сервиса. Общий объем номерного фонда нового загородного гостиничного комплекса с СПА центром, категории 4 **** составит  - 132 номера. Номера категории Standart, Chalet. 

Для обеспечения обслуживания гостей на территории гостиничного комплекса предусмотрен ресторан и открытый Beer Garden,  лобби бара, бар, СПА центр (бассейн, джакузи, русская баня, финская сауна, массажные кабинеты и т.д),  детская зона,  а так же сувенирный магазин.

Созданная  инфраструктура позволяет оптимально, с высоким уровнем комфорта обеспечить проживание гостей в гостиничном комплексе. Инвестиции в проект составят 32 миллионов долларов.

Уровень сервисного обслуживания гостиницы соответствует уровню 4 звезды в соответствии с Системой классификации гостиниц и иных средств размещения, принятой в Российской Федерации.

«У Подмосковья есть серьезный потенциал для строительства новых отелей».

Кристина Голубева, RATA-news H&R

Мы нечасто пишем о так называемых городских туристических отелях в населенных пунктах, куда люди приезжают в поисках отдыха, тишины и для знакомства с историей региона. Как продвигать подобные объекты, рассказывает генеральный директор гостиничной управляющей компании «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга. 

– Кирилл, скажите, применим ли фактор сезонности к туристическим отелям?
– Конечно, хотя он несколько нивелирован по отношению к курортным, и падение загрузки менее значительно. Пик заполняемости обычно приходится на летний сезон. Например, города Золотого кольца традиционно живут Москвой – столичные жители любят эти направления, так что в отпускной период загрузка гостиниц высокая. Популярен и событийный туризм. В свое время именно благодаря созданию различных творческих мероприятий и фестивалей Суздаль увеличил турпоток, организовав для гостей города едва ли не еженедельные развлечения: из 365 дней в году 46 – праздники: День огурца, Сезон медовухи, Праздник ремесел. Такая же ситуация со многими другими раскрученными туристическими направлениями, расположенными в пределах 120-180 км от Москвы.

 – Но все-таки, как отелям получить поток гостей в свои регионы?
– Привлекательность города, исторические памятники, знаковые и почитаемые места всегда привлекали туристов. И не стоит отрицать, что это влияет на выбор направления путешествия. Но важен и сам отель, качеcтво сервиса, уровень предложения дополнительных услуг, принадлежность к гостиничной сети, бренду. Возвращаясь к Золотому кольцу – новых, качественных и сертифицированных гостиниц там немного. Какие-то объекты сейчас выведены на реконструкцию, где-то проведена реновация, но проектирование и строительство средств размещения «с нуля» не так часто встречается.

Как правило, новая гостиница становится лидером и занимает значительную долю рынка за один сезон. Такой объект сам по себе является центром притяжения. А если он имеет уникальные черты, особенности концепции и способен предложить высокий уровень сервиса, что сделать в регионах порой очень сложно, то может претендовать и на любовь со стороны постояльцев.

Плюсами для туристов также будут новые номера и более «мягкое» ценообразование. Способность гостиницы принимать большие группы, наличие парковки автомобилей, автобусов и, конечно, принадлежность к сетевому гостиничного бренду – важный фактор при выборе места, где люди планируют остановиться. 

– А что делать остальным отелям? Несетевым?
– На мой взгляд, туристическим объектам, работающим на внутренний рынок и обслуживающим в основном наших соотечественников, не стоит беспокоиться, что на фасаде гостиницы не горит вывеска с логотипом известного бренда. Россияне, в отличие от иностранцев, как правило, не приверженцы той или иной гостиничной марки. Они руководствуются иными критериями. Да и понимание сетевых гостиничных стандартов играет не самую важную роль. Какой бы ни был этот отель, сервис – вот главный элемент успеха.

Неправильно считать, что чем дальше от Москвы и Санкт-Петербурга, тем менее притязательны туристы к уровню обслуживания. Уверяю вас, это не так, скорее, наоборот. Стоимость номера в средней ценовой категории составляет от 2200 до 3500 руб. за ночь. За эти деньги гости вправе рассчитывать на удобную кровать, воду (не только холодную), вкусный завтрак и достойный уровень обслуживания. Опыт зарубежных путешествий транслируется на российские отели, и многие требования постояльцев вполне оправданы. 

– А если представить, что сервис в гостиницах примерно одинаковый, как обогнать конкурентов?
– Делать ставку на дополнительные услуги. На качественное питание, обучение персонала. Еще один из вариантов – предложить гостям бесплатные экскурсии. Организуйте трансфер до культурных и исторических объектов. Если к услугам клиентов водитель отеля – это явное преимущество. Вообще важно, насколько отель готов позаботиться о досуге гостей. Есть ли стойка с информацией, как и куда добраться, что посмотреть поблизости, график работы окрестных музеев и т.д.

Большое количество «очков» набирает гостиница, которая внимательна к семьям с детьми. Что вы предусмотрели для ребенка? Речь не о дополнительной кровати в номере и высоком стульчике в ресторане. Есть ли развлекательная зона, педагоги, няни или аниматоры? Можно ли заказать детские блюда по отдельному меню?

Сегодня путешествие всей семьей – норма. Современные дети, к слову, сейчас не менее продвинуты, чем их мамы и папы: чаще всего «скажите пароль от wi-fi» слышишь именно от них. И чем больше вы думаете о таких моментах, тем более лояльны к вам клиенты при выборе места, направления и отеля для отдыха. 

– То есть, туристическим отелям сейчас нужно ориентироваться не на группы, а на активную молодежь?
– Правильнее сказать, принимать во внимание индивидуалов и семьи. Жители Москвы и области все чаще выезжают в соседние регионы. Ведь если 7 лет назад поездка во Владимир означала замену подвески у автомобиля по возвращении – помимо всех остальных затрат, да и дорога в один конец занимала 5-6 часов, то сейчас ситуация явно улучшилась.

Уже правильно планировать день из расчета «завтракаю в Переславле-Залесском, обедаю в Ярославле, к вечеру дома». Поездки превратились в семейный досуг. Много любознательных детей, которые предпочитают изучать полную событий историю России не по учебнику, а их молодые родители могут себе позволить потратить 10-15 тысяч рублей на действительно запоминающийся уик-энд. 

– Что посоветуете департаментам F&B в туристических отелях?
– Утром важен ранний завтрак. Большинство гостей, приезжая с познавательными целями, встают в шесть, рассчитывая на быстрый перекус и выход в город, чтобы успеть осмотреть как можно больше. Открытие ресторана в 8.00, когда у входа уже нетерпеливо переминается с ноги на ногу целая очередь, не самое лучшее начало дня.

Ланчбоксы или возможность сделать заказ в ресторане на вынос тоже будут к месту.

Формат «все включено» не нужен. На обед ваши постояльцы не вернутся, а вечером предпочтут перекусить в городе, в заведении с местным колоритом. Даже если это просто какая-то лавка калачей или чебуречная. Когда туристы едут в другие регионы, они ищут чего-то местного – местный огурец, местный крендель, местный алкоголь. Так что делать в отеле громоздкий ресторан не стоит, вполне можно обойтись кафе с минимальным производственным цехом. Нет нужды в больших холодильных установках и цикле полной готовки, порой достаточно поставить кофемашину. Клиентов туристических гостиниц вполне устроит обычный завтрак: фрукты, овощи, напитки, йогурты, свежая выпечка. Осознать это в самом начале – означает избавить себя от миллиона сложностей. 

– Что еще из дополнительных услуг может быть востребовано?
– Нет необходимости создавать избыток услуг: следует понимать, на кого именно ты ориентируешься. Бани-сауны-маникюры-массажи явно не сделают отель центром притяжения. Пригодиться они могут только местным жителям, да и то если конкурентов поблизости нет.
Корпоративные услуги востребованы. Всегда нужны вместительные залы, где можно провести конференцию, организовать кофе-брейк и вечерний ужин.

Еще не устаю повторять: разрешите клиентам поздний выезд в понедельник. Загрузка в этот день, как правило низкая, затраты невелики – ни замены белья, ни уборки номера по выезду. Предоставить гостю еще одну ночь означает подарить ему хороший, полноценный сон. Человек не только позавтракает, а еще и пообедает в вашем ресторане – это и есть генератор дополнительного дохода. А потом отъезд в город: в воскресенье возвращаться в Москву сложно – пробки.

Статистика показывает, что многие путешествующие по Золотому кольцу остаются в гостинице не на одни сутки. Так что «отдыхом выходного дня» такие туры не назовешь: люди планируют поездку на длинный уик-энд, с четверга или пятницы по понедельник. И выстраивать продажи нужно исходя из этого. 

– Идеальный туристический подмосковный отель – какой он?
– 15-17 га земли с водоемом. Несколько корпусов с инфраструктурой: кафе, рестораны, развлекательная зона и т.д. Безусловно, это не высотное строительство, пять этажей максимум. Очень желательны отдельно стоящие коттеджи, таунхаусы или блокхаусы. Прогулочные пешеходные дорожки. Зоны отдыха, детские площадки. Для Московской области оптимальным будет фонд порядка 220-250 номеров и при этом достаточно большие конференц-пространства.

Несмотря на сокращение компаниями бюджетов на деловые поездки, по-прежнему, очень нужны площадки, способные вместить от 350-500 человек с проживанием. Если будет возможность размещения в одном отеле, то простоя конференц-зоны можно не опасаться. Сложности возникают, когда залы есть, а номеров не хватает. 

– Ну и напоследок – что посоветуете инвесторам?
– Только одно: еще до начала проекта обращаться к специалистам за разработкой концепции гостиничного проекта и расчетами инвестиций. А отнюдь не в процессе строительства. Не делайте стандартной российской ошибки, когда к консультанту идут за исправлением огрехов проектирования и последующим управлением. Иначе не получите успешный отель и эффективно работающий бизнес.

Постарайтесь выбрать надежных партнеров. И дорожите временем – в проектах оно всегда стоит денег. Специалисты же за сравнительно небольшую плату пояснят, грамотен ли проект. И даже если по финансовым причинам сложно себе позволить в дальнейшем пользоваться услугами управляющей компании, то на стартапе это не те затраты, на которых можно экономить. Так что оцените риски заранее. А уже потом занимайтесь гостиницей самостоятельно, если так этого хотите.

Полное интервью на портале RATA News

УК «РоcинвестОтель» участник II Международного Hospitality Industry Forum 2013 в Москве.

 26 июня 2013 года в Москве (Marriott Tverskaya Hotel), при участие УК "РосинвестОтель", пройдет “Hospitality Industry Forum 2013. Инструменты повышения доходности отельного бизнеса”
 

Hospitality Industry Forum in Russia 2013 – событие, которое объединит собственников и управляющих отелей с целью обсуждения стратегий повышения доходности отельного бизнеса, эффективных инструментов позиционирования и продвижения услуг потребителю.
 
26 июня, в рамках секции: "Инструменты повышения доходности отеля» выступит с докладом, генеральный директор УК "РосинвестОтель" и гостиничной сети «VOYAGE Hotels&Resorts» Кирилл Иртюга, на тему : "Особенности управления туристическим отелем".
 
По мнению Кирилла Иртюга: «Hospitality Industry Forum 2013» – собирет на одной площадке топ-менеджеров гостиничных сетей и отдельных отелей, девелоперских и управляющих компаний, представителей государственных органов власти, лучших аналитических и консалтинговых агентств, самых рейтинговых деловых и отраслевых изданий, информационных агентств. Позволит на высоком профессиональном уровне обсудить проблемы и перспективы развития гостиничной отрасли.

На секционных заседаниях, в экспертных панелях Форума прозвучат доклады ведущих мировых экспертов, практиков, лидеров отрасли и бизнеса смежных сфер, на самые актуальные темы настоящего и будущего туризма в России.

1.     Планы  открытия новых отелей во всех регионах России, которые в ближайшее время могут стать Вашими серьезными конкурентами.

2.     Тенденции развития отельной индустрии, которые Вам нужно знать, чтобы удержать и укрепить свои позиции.

3.     Самые действенные стратегии по управлению гостиницами в 2013-2014 гг. от генеральных менеджеров ведущих отелей.

4.     Практические кейсы о повышении уровня доходности туристического, бизнес, курортного и концептуального отелей.  

5.     Лучшие инструменты продвижения отелей с помощью Интернет.

Hospitality Industry Forum 2013 - профессиональное ежегодное событие гостиничной отрасли, которое объединяет представителей крупнейших международных и локальных гостиничных операторов, руководителей ведущих отелей и девелоперских компаний для обмена опытом и обсуждения главных вопросов отрасли
 
Организаторами Форума выступает: компания «Meeting Point»
 
Время работы: 10.00-17.30
 
Международный Hospitality Industry Forum 2013  в Москве.
 
Дата проведения: 26 июня 2013 года
Место проведения: Москва, Marriott Tverskaya Hotel
 
www.rosinvesthotel.ru
www.meetingpoint.su

УК "РосинвестОтель" участник в Russia Hotel Expansion Summit 2013.

Гостиничная управляющая компания РосинвестОтель принимает участие в Russia Hotel Expansion Summit 2013. 16-17 мая в Radisson Slavyanskaya Hotel Moscow. 
Выступление с докладом генерального директора Кирилла Иртюга на тему: Case Study: Insights info a Russian Success Story, состоится 16:30, 17 мая.

Подробная информация на сайте компании УК "РосинвестОтель"

Цены на гостиницы в Сочи на период Олимпиады 2014

Правительство РФ ограничило максимальную стоимость гостиничного обслуживания на территории Сочи в период проведения XXII Олимпийских и XI Паралимпийских игр 2014 года. Постановление с указанием максимального размера платы в зависимости от категории отеля и номеров размещено 10 декабря на сайте кабинета министров.
В документе отмечается, что если в соответствии с системой классификации гостиниц и иных средств размещения гостиница обязана обеспечивать проживающих завтраком, то стоимость суточного гостиничного обслуживания в номерах соответствующего вида включает в себя стоимость завтрака на каждого постояльца.
Вице-премьер Дмитрий Козак сообщил, что подписанное постановление позволит на 30-40% снизить стоимость проживания от того, что предлагают гостиницы в период ажиотажа.