В России давно и успешно работают как международные сети отелей, так и российские – Radisson, Kempinski, Marriott, Hilton, Азимут, Cronwell – в их управление гостиничные объекты с большим номерным фондом и как правило, они не работают с малыми, небольшими форматами и стараются обходить их стороной.
Частные инвестиции, или инвестиции групп инвесторов, которые рассматривают для вложения гостиничный рынок, часто не способны включить в проекты затраты на услуги крупных управляющих компаний, а так же выполнить требования по форматам и количеству номеров, с которым привыкли работать те или иные операторы.Инвестиции в крупный гостиничный проект, это не один десяток миллионов долларов. Поэтому обладая определенными ограничениями по инвестициям и рассматривая для себя гостиничный рынок, как направление для вложения, многие инвесторы начитают присматриваться к сегменту средних отеле (45-70 номеров) или бутик отелей.
Для понимания, с чего начать и как действовать на гостиничном рынке, какую стратегию выбрать, мы попросили ответить на вопросы генерального директора российской гостиничной управляющей компании РосинвестОтель, Кирилла Иртюга.
Компания созданная в 2008 году, на сегодня оказывает услуги гостиничного консалтинга, разработки концепций новых гостиничных объектов, управлению и развитию сети отелей. Стратегия развития компании опирается на следующие положения: сеть отелей принадлежит управляющей компании (с точки зрения управления), а активы (гостиницы) принадлежат сторонним владельцам. Управляющая компания ведет операционную деятельность в отелях на основе долгосрочных (от 7 до 15 лет) договорах доверительного управления.
Мы обсудили с Кириллом, насколько сложно создать новую успешную гостиницу, какие отношения с финансовыми институтами, какие инвестиционные перспективы вложения в гостиничный сектор.
Управлять отелем самому или передать его гостиничной управляющей компании. Какое правильное решение?
Единственный параметр который может быть принят к оценки, это финансовый результат. Это основной параметр правильных деловых отношений. Достаточно сказать, что рынок развивается и он уже регулируется цивилизованными условиями и имеет профессиональных игроков. Отношения с инвесторами регулируется четкими прописанными договорными условиями и показателями операционной деятельности отеля.Управляющая компания формирует бизнес-план на весь период действия договорных отношений, который содержит важнейшие параметры – срок окупаемости и валовая операционная прибыль (рентабельность). Задача управляющей компании – максимизация прибыли на предприятие, задача инвестора – отстранение от операционного процесса (если только это не бизнес ради бизнеса) и принятие ежемесячной отчетности от управляющей компании. Главное в таких отношениях, положительный финансовый результат.
На гостиничном рынке есть такие инвесторы?
Да, на ранке есть такие инвесторы, которые постепенно приходят к тому, что владение отелем и управление им – разные виды деятельности, в которых необходимо иметь разные компетенции. Они с осторожностью относятся к рискам, научились оценивать привлекательность активов, стараются максимально избежать ошибок выходя на новые рынке.Для более четкой ориентации на рынке, они стараются найти партнера, профессиональную компанию с гостиничного рынка, с положительной репутацией, что бы с его помощью, определить точки входа и движения в гостиничном бизнесе.
Интерес нашей компании как раз лежит в направление получения похода не только себе, но и собственнику актива, в интересах которого мы ведем операционную деятельность. Только совместно с профессиональной управляющей компанией, можно создать грамотный и качественный проект, который будет не только красивым, но и доходным. Гостиничный бизнес – очень сложный, требует значительного опыта и знаний.
На рынке мы наблюдает много примеров, когда собственник не знает, как управлять своим активом, или когда это управление ведется неэффективно. В отельный бизнес со случайными деньгами не попадают. Гостиничный бизнес высокодоходный: рентабельность валовой операционной прибыли здесь колеблется от 30 до 45%, но окупаемость у него не менее 8-15 лет за счет разового крупного вложения. К примеру, трехзвездочный отель на 140 номеров потребует не менее 30-40 миллионов долл.
В кризис, гостиничный рынок оставался наиболее стабильным, из сектора недвижимости. При снижении стоимости проживания и загрузки, он имел наименьшие колебания, сохраняя значительный запас прочности. Благодаря этому, данный сектора активно кредитуют банки, которые оценили реальные риски на долгосрочные деньги (инвестиции).
Насколько интересен рынок небольших отелей?
В историческом центре Москвы, Санкт Петербурга, сложно представить новые отели на 250-300 номеров - плотная застройка, высотный регламент, исторический центр. Концепция малого отеля или формата бутик-отеля с правильной концепцией и персональными стандартами сервиса востребован.Мы имеем статистику, которая показывает нам, что имеются значительные группы гостей предпочитающие небольшие отели, не потому, что это дешевле (иногда средние и малые отели дороже), а потому, что жить в них комфортнее, уютнее, душевнее, отношение в них более персонализированное.
Главное для отеля, это местоположение и грамотная концепция. Любой район может быть интересен для создания гостиницы, если в нем есть развитая инфраструктура. Для бизнес отеля – районы с высокой деловой активностью, местами проведения выставок, концертными площадками, для туристического и познавательного отеля – исторические места, места культурного наследия.
Где, Вы видите удачные места для гостиниц в Москве и Санкт Петербурге?
Например, Старый Арбат, Гоголевский бульвар, Большой Каретный переулок. Центр города, инфраструктура и доступ к прогулочным маршрутам. В Санкт-Петербурге, в районе Ленэкспо, Выборгская набережная, не хватает бизнес отелей. В периоды выставок огромный спрос.Почему вы выбрали именно такой путь развития компании и гостиничной сети?
Развивать сеть можно либо за счет приобретения новых активов, либо за счет управления активами других инвесторов. Мы понимаем, что владение таким активом, как гостиница, – дорогое удовольствие, эксплуатация требует постоянных затрат. Наша стратегия, которая опирается на западный опыт - объектом владеет инвестор (собственник) и привлекает гостиничного оператора к управлению своим активом. Это самый успешный тандем.От создания концепции, до строительства и ввода гостиницы в операционное управление - мы проходим с инвесторами все этапы работы. Иногда мы начинаем работать с активами, которые уже построены и введены в операционное управление. В этом случае мы помогаем инвестору наладить все бизнес процессы, поставить технологию и сервис на объекте, разрабатываем маркетинговую и ценовую политику, ведем полную операционную деятельность на объекте.
Как оценить вашу эффективность?
На гостиничной рынке нами выполнено более 100 консалтинговых проектов. Разработано более 50 концепций новых гостиничных комплексов. Мы ведем 8 проектов по строительству новых отелей. Оценка наших новых проектов, с точки зрения рентабельности операционной прибыли – на уровне 36%. Высокую загрузку, высокий ADR (средняя цена) и высокий RevPar (доход с номера) мы умеем достигать.Мария Смирнова (УК "РосинвестОтель)"
